凉山州城镇公有住房出售管理实施办法

第一章  总  则

第一条  为建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房新制度，加快住房商品化、社会化的进程，认真解决我州职工的住房问题。根据国务院、省政府有关规定和《凉山州深化城镇住房制度改革方案》特制定本实施办法。

第二条  本实施办法适用于全州城镇房地产管理部门直接管理和国家党政机关、社会团体、全民及集体所有制企事业单位自行管理的公有住房。

第三条  房改中出售公有住房对象为家住城镇且有城镇常住户口的职工，本着购房自愿的原则，产权单位应将新建住房（含腾空旧住房）优先出售给原住户、无房户和住房困难户。每个家庭按房改成本价购房只能享受一次。

第四条  出售公有住房按建筑面积计算。

第二章  售房价格

第五条  售房价格的构成。

房改中出售公有住房的价格分为市场价和成本价，对高收入双职工家庭（目前暂定为年家庭工资收入在三万以上的）出售公有住房实行市场价；向中低收入职工家庭购买公有住房实行成本价。

第六条  按照国务院规定，成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素组成。1995年度房改成本价经四川省人民政府审定批准，每平方米建筑面积成本价西昌市为420元；冕宁、德昌、宁南、会理、会东五县为410元；甘洛、越西、喜德、盐源、木里、普格、布拖、昭觉、金阳、美姑、雷波十一县为400元。

第七条  新旧公有住房在确定房改成本价格后，还需根据地段、朝向、层次、环境、装修标准和设备等因素区别核定计价。其差价由各县、市根据实际确定。

第八条  以成本价出售公有住房，必须先评估后出售。评估公有住房价格业务可由县、市住房制度改革领导小组办公室委托有资格的房地产评估专业机构办理。对公有住房的评估由州房地产管理部门和国有资产管理局共同认定资格的房地产评估专业机构办理，经州房改办核准后方可执行。任何单位不得自行定价出售。

第三章  房价折扣办法

第九条  职工以房改成本价购买公有住房享受下列房价折扣：

1、民族地区工龄折扣。1995年度我州民族地区工龄折扣每建筑平方米各县、市分别为西昌市2元/年；冕宁、德昌、宁南、会理、会东五县为2.25元/年；甘洛、越西、喜德、盐源、木里、普格、布拖、昭觉、金阳、美姑、雷波十一县为2.5元/年。

民族地区工龄折扣以夫妻双方工龄之和计算（夫妻中一方已故的，而未再婚的，其配偶生前工龄予以合并计算，去世那年为止；双方在取得房屋权属证件之前离婚的，只计算购房者单方工龄；再婚的夫妻，若一方已在原家庭购买公有住房时计算了工龄，则在新家庭购房时不再计算工龄；配偶一方是现役军人的，其配偶的军龄应计算工龄折扣）。工龄计算时间，从职工参加工作之年起至1995年止，1995年及其之前已离退休的职工按其实际工龄计算。

2、年限成新折扣。年限成新折扣率规定为每年2%，从住房竣工之月起按年折扣，直至售房之月止，12个月为一年，不到六个月按半年计，超过六个月按一年计，但售房当年竣工的住房不实行成新折扣，即成新率为100%，成新率低于40%（即住房建成投入使用已超30年）的，按40%计算。

3、现住房折扣计算。职工购买现已租住的公有住房，可给予现住房折扣，1995年度现住房折扣为负担价的5%，以后每年减少1%，2000年前全部取消。

现住房折扣额＝6×当地职工年平均工资÷56×5%

4、公有住房的实际出售价按下列公式计算。

住房控制标准内实际售价＝（核定成本价-民族地区工龄折扣额×夫妇双方工龄之和）×（1-年折率×已竣工使用年限）×本套住房面积－负担价×现住房折扣率×本套住房面积

负担价＝（职工年平均工资×2×3）÷56

第四章  付款方式

第十条  职工家庭购买公有住房可以一次付款，也可以分期付款。一次付清购房款的，可以给予实际售价70%部分的5%的折扣。

分期付款的，首次付款不低于实际售价的30%。分期付款期限，一般不超过10年，分期付款期间，要计收利息，单位不得贴息，利率按人民银行规定的政策性贷款利率计算。

第十一条  房改配套金融机构，要利用政策性住房资金，开办政策性抵押贷款业务。具体办法另定。

第十二条  职工在未付清购房款调离本州、出国定居或去世的，由其继承人或代理人继续付清房款，如购房人去世后无继承人，由政府房产管理部门根据继承法按绝产接管，其未付清的购房款，由接管部门补交，任何人不得侵占。

购房人调离本州时，为避免公私产权纠纷，明确产权关系，原以标准的购买住房的职工调离本单位时，必须补交届时的成本价，取得完全产权或退回原购房款，以息抵租互不找补。

第十三条  职工在房改中购买公有住房后，因工作调动、职务提升，首次购房面积不足等原因，要求换购住房，如房源有可能，经单位同意，同城可允许按房改政策换购一次住房。原购住房按购房时全部价款由产权单位退给本人，互不找补，以息抵租。新住房按届时成本价和售房政策购买，各种折扣政策只能享受一次，限购一套自住房。

第五章  权利和义务

第十四条  职工以成本价购买的公有住房产权归个人所有，以标准价购买的公有住房拥有部分产权（产权比例按售房当年标准价占成本价的比重测定）。以成本价和标准价购买公有住房，住用五年后，可依法进入市场出售或出租，在同等条件下原售房单位有优先购买权或租用权，原售房单位已撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权或租用权。职工个人出售以成本价购买的住房，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按房地产交易规定程序交纳有关税费后所得，收入归个人所有；出售以标准价购买的住房，扣除上述有关费用后所得按产权比例进行分配。

国家依法保护购房者的合法权益。当地人民政府房地产行政管理部门发放的住房产权证件为合法证件，受法律保护。

第十五条  职工购房后，售房单位对售后的住房要建立共用部位和公用设施的维修管理资金。购房后室内所需维修费用由购房户负担。共用部位、公用设施的维修管理基金主要来源于：单位售房收入的10%；住房所有人按成本价1%缴付的房屋维修费，共同建立共用部位和共用设施维修基金，实行专户存储、本金不动、利息用于共用部位和共用设施维修开支，具体管理、使用办法另行颁布。

第六章  售房面积控制标准

第十六条  出售公有住房各类人员面积（建筑面积）控制标准（不是分房和建房标准）为，科级和一般干部职工70平方米，县处级干部90平方米，地厅级干部110平方米，相当职务的专业技术人员按相应标准执行，在此标准内实行房改成本价。超过此标准15平方米以内的，执行实际成本价，超过15平方米以上部分，执行市场价。

第七章  售房政策衔接

第十七条  对于我州在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）出台以前，各县、市过去已按州人民政府批准的房改方案，经过评估后以标准价出售的公有住房，应予认可。已出售的公有住房，尚未明确产权比例的，应按售房当年的标准价占成本价的比重重新明确个人拥有的产权比例。1994年1月1日至本细则发布之前出售的公有住房，一律按本方案执行。

第十八条  由于我州售房标准价已高于成本价，原出售公有住房的标准价一律停止执行。凡已购买部分产权的，经购房人申请，售房单位同意可准予以新房价和新政策进行衔接。取得全部产权。

第十九条  为鼓励已按标准价购买部分产权住房的职工转购完全产权，可按以下办法衔接：

1、在产权转换中，个人产权比例为一类区57%，二类区为58%，三类区为60%，职工分别按新房价、新政策购买产权单位剩下的43%、42%、40%产权，个人即获全部产权。

按成本价转换实行以产权比例扣除面积的办法，按个人已购整套住房面积乘以个人所拥有的产权比例，即为应扣除的面积，扣除后的剩余部分，按现行成本价售房政策出售给个人，转换后整套住房的产权即按现行成本价售房政策办理。

2、按成本价购买的单位剩余产权，一律实行一次性付款，不搞分期付款。一次性付款给予20%优惠。

3、新老售房政策衔接截止日期为1997年3月31日，逾期按1996年度成本价执行。今后在补购完全产权时，由购房人按届时成本价和售房政策补足单位部分产权的房价，取得完全产权。

第八章  出售公有住房操作程序

第二十条  出售公有住房按下列七个步骤进行。

1、确权。产权单位对已办理房屋产权登记，取得公有房屋所有权证，出租使用的住房可作公有住房出售。

2、认购。由购房人在规定期限内向产权单位领取并填写《购买公有住房申请表》，出具购房人配偶工龄证明并交验有效证件（身份证、户口本、租赁证）。

3、审核。售房单位接受购房人申请，经审查合格后将购房户的分户面积、建筑平面图送房地产管理部门核实。同时将职工购房申请汇总表报房改部门审批。

4、评估。由房产评估机构对出售的公房进行房价评估。

5、签约。售房单位凭房改部门核准的售房批件，及核实的住房建筑面积和房价与购房人签订购房合同，填写《职工购买公有住房审批表》一式四份与《凉山州城镇私有房屋所有权登记申请书》，同时收取购房款，开具财政部门统一印制的出售公有住房专用票据。

6、上报。售房单位办妥购房手续后，将职工购房审批表、个人缴款凭证，报房改部门。职工缴交的购房款开具转帐支票，统一汇交住房基金管理中心在银行房信部开设的房改售房存款专户，由房改部门会同有关部门审批。

7、领证。房屋所有权证由售房单位凭领证通知书直接向房屋产权管理部门领取，职工已付清购房款的可发给房屋所有权证。申请抵押贷款的，房屋所有权证暂存产权发证部门，它项权利证书由银行房地产信贷部保存。还清贷款本息后，房屋所有权证发还给购房户。分期付款的房屋所有权证，由单位保存，待职工付清全部购房款后，将房屋所有权证发给购房人。

第九章  售房资金的管理

第二十一条  出售国有住房取得的收入，全部留归售房单位使用，纳入单位住房基金，存入银行专户，用于本单位职工住房建设和住房制度改革。地方所属的直管住房出售收入可由当地人民政府统筹安排用于住房建设，住房维修等支出。

第二十二条  各级住房制度改革领导小组要加强对国有住房出售收入的管理，未经房改领导小组批准，售房单位不得动用。各级财政部门要会同有关部门，加强对国有住房出售收入使用的监督检查，防止国有资产流失。

第十章  附  则

第二十三条  购房人住房在城市建设需要时，必须服从城市建设有关规定。

第二十四条  中央和省驻州单位（部队除外）都应执行本方案，自实施办法发布实施之日起，原有的房改政策和规定与本方案不一致的，以本方案为准。

第二十五条  本实施办法由州住房制度改革领导小组负责解释。